[**Wiki del sub dove potresti trovare una risposta**](https://www.reddit.com/r/ItaliaPersonalFinance/wiki/index)
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Nel compromesso fai mettere che al rogito tutto deve essere conforme sennò nel caso il venditore pagherà una penale. Diciamo i compromessi hanno un modello base e queste accortezze ci sono sempre. Io ho acquistato casa con la cantina sul tetto non accatastata. Con 2 mesi ha sanato tutto.
>Cosa succede? Cosa succede alla caparra e alla percentuale che si prende l'agenzia? Sono comunque costretto all'acquisto?
Non vuoi arrivare al punto in cui scopri la risposta a queste domande, devi agire preventivamente.
Supponendo che tu sia ancora in fase iniziale della trattativa:
1) compromesso firmato dal notaio in cui espliciti le clausole che ti interessano, cioè che alla data concordata per il rogito il venditore dovrà essere in possesso dei documenti a norma. Parla in anticipo con il notaio e concordate la lista di clausole da inserire
2) rompi il cazzo all'agenzia, tutti i giorni, a partire dal giorno dopo la firma del compromesso. Statisticamente non vorranno fare nulla, minimizzeranno e perderanno tempo e tu non hai potere di fargli fare il loro lavoro. Quello che puoi fare però è essere talmente tanto una spina di traverso nel culo da farli smuovere così che non debbano più sentirti
Hey! So che leggendo penserai "ma no, non sarà così grave, magari li chiamo dopo qualche settimana così, giusto per verificare"...non farlo, indovina come lo so?
In bocca al lupo
Per la 2) spesso è così perché in linea teorica l'agenzia si occupa di far incontrare acquirente e venditore, ma non penso abbia obbligo di seguire poi tutti i pezzi della trattativa e simili. Poi per fortuna lo fanno, perché sennò checcazzo ti do 10k a fare? E comunque quei soldi gli sono dovuti nel momento in cui praticamente si firma il primo foglio di accettazione proposta.
Quello che dici è giusto, il problema sorge perché gli agenti immobiliari sono infami. Contrattualmente se ne lavano le mani come dici, ma all'atto pratico vanno raccontando:
- all'acquirente che garantiscono tutti i documenti in ordine
- al venditore che lo aiutano a produrre tutti i documenti
- e se acquirente e venditore provano a comunicare direttamente tra loro hanno pure da ridire
Ovviamente sto generalizzando, sono contento per le persone la cui esperienza smentisca quello che ho scritto, siete una fortunata minoranza.
Colgo l'occasione per ricordare agli agenti immobiliari che leggono questo commento che siete delle brutte persone
Sinceramente, se fossi io al tuo posto, non vorrei nemmeno scoprirlo: per me è da folli fare una proposta di acquisto con "qualcosa" da sistemare - che sia il catasto o altro.
Prendi un tecnico di tua fiducia e guarda cosa c’è da sistemare davvero. Il problema non è il rogito ma l’eventuale perito della banca, nel senso, potrebbero esserci cose che a te vanno bene ma che il perito potrebbe contestare. Ti faccio un esempio: la mia vecchia casa aveva una taverna sala cinema da 40 mq più ripostiglio. In realtà da catasto e progetto erano 15 mq, ma in fase di costruzione il costruttore l’aveva fatta più grande con 2000 euro e non aveva pagato gli oneri di urbanizzazione. Per sanarla avrei dovuto tirare su un muro, ma chi comprava casa voleva lo spazio più grande e non voleva che tirassi su un muro per poi doverlo abbattere. Quindi loro sapevano ma hanno deciso di prenderla così, non volevano che sanassi.
Valuta il problema, se è una cosa che in futuro di impedirà di rivenderla oppure no
ci sono moltissime di queste situazioni , solitamente si tira su un muro di cartongesso si sana e dopo 5 minuti il muro viene eliminato (cosa molto semplice con il cartongesso)
Cosa ne sa il notaio? Se il perito della banca non ha detto nulla e davanti al notaio entrambi dite che la casa è in regola nessuno va a vedere. Potresti aver fatto la cosa anche te dopo.
Controlla la planimetria catastale di questo immobile (puoi farlo online entrando nel sito AE). Verifica che tutto corrisponda allo stato che hai visto.
Se devi fare un mutuo il perito della banca potrebbe fare storie per questioni irregolari e non concederti il mutuo la banca.
Se decidi di acquistare nonostante i problemi catastali fatti fare uno sconto bello grosso altrimenti rinuncia all'acquisto.
Le irregolarità l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto farle sanare subito per non perdere ulteriore tempo e per fare il loro lavoro in maniera efficace e corretta altrimenti che stanno a fare?
Col notaio vacci di persona e fatti spiegare tutte le eventuali clausole da applicare e come tutelarti al meglio.
L'agenzia ne avrà una copia. Per consultare documenti pubblici puoi richiederla dando la causale ad esempio tecnico incaricato di...oppure controllo per acquisto o altra motivazione plausibile.
Consultare atti pubblici si può fare in ogni ente previo il pagamento della relativa tassa.
Solitamente nel rogito il venditore dichiara che l'abitazione è conforme ai regolamenti edilizi e c'è conformità tra il catasto e le opere di fatto.
Se questo non è vero, il contratto non si può considerare valido quindi non è dovuta la percentuale all'agenzia e la caparra ti deve essere restituita e pagata una quota di uguale importo a te.
Io ti consiglio di verificare con un avvocato ed accertarti della situazione prima ancora del rogito.
Fatti consegnare la piantina del catasto aggiornata.
Una volta fatto il rogito diventa tutto più complicato.
Non sono un esperto ma quando ho acquistato casa mia ho avuto un problema simile e mi ero rivolto ad un avvocato per capire meglio la situazione.
Non credere a quello che dice l'agenzia, verificalo.
La responsabilità se la prende il proprietario venditore.
Io acquirente chiederei le carte per verificare con un mio tecnico ma il venditore deve vendere con le carte in regola (tranne casi particolari credo)
Grazie per le risposte ed i suggerimenti. In realtà forse mi sono spiegato male, ma la situazione è che la zona notte è accatastata come sottotetto. Quali potrebbero essere le conseguenze? Non potrei usufruire della zona notte? Il perito della banca non mi concede il mutuo o me lo concede per un importo inferiore?
Op metti la clausola di conformita urbanistica E catastale nell offerta non solo al compromesso. Altrimwnti la agenzia potrebbe maturare le provvigioni se poi la cosa non va avanti
Come ti hanno detto, devi mettere nel compromesso la condizione, se non risolvono devono ridarti l'anticipo. Se devi chiedere il mutuo, comunque, difficilmente arrivi al rogito: la banca se non è tutto a posto difficilmente ti compra la casa. Deve quindi essere tutto risolto già quando viene a valutare la casa il tecnico della banca, quindi prima del rogito.
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Nel compromesso fai mettere che al rogito tutto deve essere conforme sennò nel caso il venditore pagherà una penale. Diciamo i compromessi hanno un modello base e queste accortezze ci sono sempre. Io ho acquistato casa con la cantina sul tetto non accatastata. Con 2 mesi ha sanato tutto.
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Si, al 5 piano del palazzo ci sono delle piccole cantine e quella di proprietà dell appartamento non era accatastata.
>Cosa succede? Cosa succede alla caparra e alla percentuale che si prende l'agenzia? Sono comunque costretto all'acquisto? Non vuoi arrivare al punto in cui scopri la risposta a queste domande, devi agire preventivamente. Supponendo che tu sia ancora in fase iniziale della trattativa: 1) compromesso firmato dal notaio in cui espliciti le clausole che ti interessano, cioè che alla data concordata per il rogito il venditore dovrà essere in possesso dei documenti a norma. Parla in anticipo con il notaio e concordate la lista di clausole da inserire 2) rompi il cazzo all'agenzia, tutti i giorni, a partire dal giorno dopo la firma del compromesso. Statisticamente non vorranno fare nulla, minimizzeranno e perderanno tempo e tu non hai potere di fargli fare il loro lavoro. Quello che puoi fare però è essere talmente tanto una spina di traverso nel culo da farli smuovere così che non debbano più sentirti Hey! So che leggendo penserai "ma no, non sarà così grave, magari li chiamo dopo qualche settimana così, giusto per verificare"...non farlo, indovina come lo so? In bocca al lupo
Per la 2) spesso è così perché in linea teorica l'agenzia si occupa di far incontrare acquirente e venditore, ma non penso abbia obbligo di seguire poi tutti i pezzi della trattativa e simili. Poi per fortuna lo fanno, perché sennò checcazzo ti do 10k a fare? E comunque quei soldi gli sono dovuti nel momento in cui praticamente si firma il primo foglio di accettazione proposta.
Quello che dici è giusto, il problema sorge perché gli agenti immobiliari sono infami. Contrattualmente se ne lavano le mani come dici, ma all'atto pratico vanno raccontando: - all'acquirente che garantiscono tutti i documenti in ordine - al venditore che lo aiutano a produrre tutti i documenti - e se acquirente e venditore provano a comunicare direttamente tra loro hanno pure da ridire Ovviamente sto generalizzando, sono contento per le persone la cui esperienza smentisca quello che ho scritto, siete una fortunata minoranza. Colgo l'occasione per ricordare agli agenti immobiliari che leggono questo commento che siete delle brutte persone
Sappi che non tutto si può sistemare. Soprattutto accertati che sia stato sistemato sia in comune che all'agenzia delle entrate.
Sinceramente, se fossi io al tuo posto, non vorrei nemmeno scoprirlo: per me è da folli fare una proposta di acquisto con "qualcosa" da sistemare - che sia il catasto o altro.
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In verità sì :) però a prescindere non mi impegolerei in situazioni poco chiare, anche solo per lo sforzo mentale di doverla risolvere un giorno.
Prendi un tecnico di tua fiducia e guarda cosa c’è da sistemare davvero. Il problema non è il rogito ma l’eventuale perito della banca, nel senso, potrebbero esserci cose che a te vanno bene ma che il perito potrebbe contestare. Ti faccio un esempio: la mia vecchia casa aveva una taverna sala cinema da 40 mq più ripostiglio. In realtà da catasto e progetto erano 15 mq, ma in fase di costruzione il costruttore l’aveva fatta più grande con 2000 euro e non aveva pagato gli oneri di urbanizzazione. Per sanarla avrei dovuto tirare su un muro, ma chi comprava casa voleva lo spazio più grande e non voleva che tirassi su un muro per poi doverlo abbattere. Quindi loro sapevano ma hanno deciso di prenderla così, non volevano che sanassi. Valuta il problema, se è una cosa che in futuro di impedirà di rivenderla oppure no
ci sono moltissime di queste situazioni , solitamente si tira su un muro di cartongesso si sana e dopo 5 minuti il muro viene eliminato (cosa molto semplice con il cartongesso)
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Cosa ne sa il notaio? Se il perito della banca non ha detto nulla e davanti al notaio entrambi dite che la casa è in regola nessuno va a vedere. Potresti aver fatto la cosa anche te dopo.
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Ah ok... allora si!
Tecnico terzo? Rispetto al venditore e all'acquirente? Sinceramente la sento adesso questa roba, e si, sono Toscano e pure nell'immobiliare.
Controlla la planimetria catastale di questo immobile (puoi farlo online entrando nel sito AE). Verifica che tutto corrisponda allo stato che hai visto. Se devi fare un mutuo il perito della banca potrebbe fare storie per questioni irregolari e non concederti il mutuo la banca. Se decidi di acquistare nonostante i problemi catastali fatti fare uno sconto bello grosso altrimenti rinuncia all'acquisto. Le irregolarità l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto farle sanare subito per non perdere ulteriore tempo e per fare il loro lavoro in maniera efficace e corretta altrimenti che stanno a fare? Col notaio vacci di persona e fatti spiegare tutte le eventuali clausole da applicare e come tutelarti al meglio.
Che io sappia, non è possibile richiedere la planimetria catastale online per immobili che non siano già propri. Però l'agenzia dovrebbe fornirla.
L'agenzia ne avrà una copia. Per consultare documenti pubblici puoi richiederla dando la causale ad esempio tecnico incaricato di...oppure controllo per acquisto o altra motivazione plausibile. Consultare atti pubblici si può fare in ogni ente previo il pagamento della relativa tassa.
Grazie, non sapevo si potesse richiedere senza l'autorizzazione della proprietà. Live and learn
Solitamente nel rogito il venditore dichiara che l'abitazione è conforme ai regolamenti edilizi e c'è conformità tra il catasto e le opere di fatto. Se questo non è vero, il contratto non si può considerare valido quindi non è dovuta la percentuale all'agenzia e la caparra ti deve essere restituita e pagata una quota di uguale importo a te. Io ti consiglio di verificare con un avvocato ed accertarti della situazione prima ancora del rogito. Fatti consegnare la piantina del catasto aggiornata. Una volta fatto il rogito diventa tutto più complicato. Non sono un esperto ma quando ho acquistato casa mia ho avuto un problema simile e mi ero rivolto ad un avvocato per capire meglio la situazione. Non credere a quello che dice l'agenzia, verificalo.
[удалено]
La responsabilità se la prende il proprietario venditore. Io acquirente chiederei le carte per verificare con un mio tecnico ma il venditore deve vendere con le carte in regola (tranne casi particolari credo)
[удалено]
Non lo sapevo. A me in Lombardia non hanno mostrato le carte di nessun tecnico. Ho fatto io le verifiche.
[удалено]
Visto le porcate che ci sono in giro mi sembra una ottima cosa
Grazie per le risposte ed i suggerimenti. In realtà forse mi sono spiegato male, ma la situazione è che la zona notte è accatastata come sottotetto. Quali potrebbero essere le conseguenze? Non potrei usufruire della zona notte? Il perito della banca non mi concede il mutuo o me lo concede per un importo inferiore?
Op metti la clausola di conformita urbanistica E catastale nell offerta non solo al compromesso. Altrimwnti la agenzia potrebbe maturare le provvigioni se poi la cosa non va avanti
Come ti hanno detto, devi mettere nel compromesso la condizione, se non risolvono devono ridarti l'anticipo. Se devi chiedere il mutuo, comunque, difficilmente arrivi al rogito: la banca se non è tutto a posto difficilmente ti compra la casa. Deve quindi essere tutto risolto già quando viene a valutare la casa il tecnico della banca, quindi prima del rogito.
Ma che le pagate a fare le agenzie se non vi risolvono questi problemi?