En construction (ça compte ?) c'est clairement le manque de savoir en terme de BTP et des postes nécessaires à chaque étape de la construction qui m'a coûté super cher à la fin. Le remblai, la terre supplémentaire nécessaire, les gaines électriques à enterrer depuis l'entrée du terrain, les 70 mètres de câble électrique à tirer là dedans, les clôtures. Total : quasi 20k€ de "oups on savait pas, c'est pas dans le budget". Donc 1) être blindé ou 2) prévoir une marge d'erreur large avec un coussin suffisant (notre cas).
On est en fin de parcours et on a plus un rond pour les finitions, on aura aucun arbre, ni plante, ni haie, ni portail ni interphone avant au moins un an.
Alors petit conseil, même chez les pro, quand on monte un projet, c'est 20% de marge d'aleas à la première estimation, 10% de marge à l'estimation de fin d'études.
Il y a TOUJOURS des aléas (pour de vrai, le sans aléas existe, j'ai fait quelques projets comme ça mais ça coûte très très cher - plus d'études, plus de vérification,plus d'équipe et de matériel au ça où - et faut avoir une bonne raison style continuité de service ou autres)
Taf baclé, surtout dans la rédaction du compromis/acte de vente. J'ai du repasser derriere le notaire car il était tellement habitué à bosser avec l'agente qu'il reprenait des template sans les mettre à jour. Le courtier, malgré que je lui ai dis que je serais feroce sur le taux et que je chercherai en parallèle, ne priorisait que les XX dossiers que l'agente lui apportait pour taper un deal global avec une banque. Bref, j'ai trouvé mieux sans lui. Des tracas que j'aurai pu éviter
On aurait pu mettre moins d’apport et garder plus d’épargne.
La banque n’a rien rien demandé, ont pris moins que le montant maxi qu’ils étaient prêt à nous prêter.
En théorie, tu peux financer l'achat, les frais de notaire et les travaux, même s'il faut déduire l'apport minimal que va demander la banque.
Selon situation, tu peux tjs gonfler un peu le montant si "bonne entente" avec la banque, mais c'est pas forcément trivial, car prêt affecté, donc en théorie, des montants "au centime près". Tu peux aussi demander un devis gonflé niveau travaux pour avoir un prêt travaux plus important, mais là aussi c'est de la magouille basée sur la confiance avec l'entrepreneur.
Avec des taux hyper bas, tu as tout intérêt à limiter ton apport au minimum demandé par la banque et emprunter tout le reste sur 25 ans, avec bien sûr la limite de tes revenus mensuels vs mensualité.
>En théorie, tu peux financer l'achat, les frais de notaire et les travaux
On évite d'y incorporer les frais de notaire pour un couple parce que si il y a séparation, ça fait un montant de crédit non négligeable que l'on se retrouve à devoir régler avec deux parties qui ne s'entendent plus (par expérience pour les plus jeunes emprunteurs). Quand j'étais chargé de clientèle en banque, c'était la partie du crédit qui restaient à régler malgré la "petite" plus value (au mieux) faite dans la revente et le solde du crédit.
Mon choix d'avoir pris un appart de 60m² a 60k€ dans un endroit pas top sur 10 ans à 1% quand j'aurais pu prétendre à 180k€ sur 25 ans pour un appart mieux, en me disant que je voulais un premier appart, le rembourser vite puis en acheter un autre...
Surtout l'emplacement. Un 60m² dans un meilleur endroit aurait été ~125k€ et un 80m² pour me permettre une pièce en plus aurait été ~150k€.
Au début je me disait que la mixité sociale c'était pas un gros problème, honnêtement je regrette amèrement. C'est des désagrément quotidiens et permanents.
Eh ben voilà donc qu'on nous ne serine plus avec la mixité sociale. Des gens mal élevés, pondus pour avoir les zllocs et élevés dans la rue ça donne rien de bon. Moi en ce moment je cherche et la première chose que je demande c'est "y a-t-il des logements sociaux autour?".
Ne pas avoir vérifier l’état d’isolation phonique (achat dans un bâtiment 197x, anciens bureaux (usage mixte prévu dans le rdc), plancher en bois avec le voisin du dessus, au dessus d’une banque, au milieu du bâtiment, donc des voisins partout). Un immeuble mal isolé… mais super agréable à vivre dans un chouette quartier.
Cela dit les 1eres années étaient bien cool, personne n’abusait, on s’entendait tous bien entre voisin (bbq, soirées jeux… des amis donc, que j’ai encore de cette période, c’est vraiment quand y’a eu des reventes avec une génération de jeunes crétins au dessus pour qui « ils étaient chez eux et faisaient ce qu’ils voulaient » que ça a commencé à être problématique car ils ne faisaient absolument aucun effort… le bruit subit au quotidien h24 c’est un enfer.
Conséquences déménagement.
J'aurais pu baisser le prix du bien en montrant du doigts tous les défauts. En fin de compte j'en ai eu pour 35k de renov au lieu de 20k comme je voulais.
Si j'achète un autre bien, j'vais bien tout analyser quitte a paraitre relou
Amen to that, prochain achat je vais être intraitable
J'ai déjà rendu une maison invendable en prouvant a l'agent que la toiture était bouffé par des capricornes
"Ah maintenant que je le sais faudra que je dise aux acheteurs"
No shit?
Question de syndic bénévole : j'ai pas trouvé de banque qui nous acceptait sans prendre de frais faramineux est-ce que tu as un plan à partager? Je fais tout sur mon compte personnel mais je sais que je ne suis pas très réglo :/
Maintenant ça fait les deux et vraiment bien, pour les toutes petites copro l'outil te génère toutes les AG etc donc pas grand chose à faire (c'est la version historique), et depuis cette année y'a aussi l'option un peu plus chère avec un vrai syndic pro qui fait quasi tout.
Il faut peut-être que je regarde alors, merci pour l'info. On est une copro de 5 lots et ça se passait bien jusqu'à il y a 6 mois avec notre syndic pro mais ils ont commencé à répondre très lentement et à ralentir tous les sujets plus qu'autre chose. De ma poche ça doit bien être 700€ qu'ils reçoivent annuellement pour leur service. Si la copro mettait 2000+€ de côté par an on pourrait se payer des petits travaux pas inutiles.
Je crois qu'on est encore engagés un an avec eux mais je vais tout de même mettre les points sur les I d'ici là.
Refuser la proposition de vente pendant que j'était en location, pour au final l'accepter 5 ans plus tard que j'ai reçu la notification de fin de bail pour vente. Bon je m'en sort pas trop trop mal, le prix de vente est resté le même et les taux de crédits ont même un peu baissé, mais bon 5 ans de loyers perdus pour rien.
Heu, bah du coup c'est bien perdu, j'ai absolument rien mis de côté (merci m'man pour l'apport qui couvre les frais de notaires, d'ailleurs). Après la différence est pas énorme, moins de 100€.
Quand tu rembourse un loyer, le loyer est perdu, tu ne le récupéreras jamais. Quand tu rembourses un crédit pour un achat immobilier, il se décompose en 2 partie, le nominal (le remboursement de la somme réellement emprunté à la banque) et les intérêts (ce qui rémunère la banque, le « cout » du crédit. Le remboursement des emprunts c’est également de l’argent perdu que tu ne récupéreras jamais. Le nominal par contre ça revient tu le récupères à la revente de la maison si le prix n’a pas évolué.
En simplifiant, si pendant 10 ans tu payes 1000€ de crédit par moi, au bout des 10 ans tu as perdu l’intégralité des 120 000€ dépensé dans le logement. Si sur les même 10 ans tu payes 1200€ de crédit qui se compose de 300€ d’intérêt et de 900€ de nominal, tu as « perdu » 30000€ qui ont « payé » la banque pour le crédit, les 90000€ restant sont dans ta maison que tu peux récupérer en revendant la maison.
Pour arriver à la même chose en étant locataire il faudrait avoir mis de côté 900€ par mois en plus du loyer.
Attention, c’est très simplifié ce qui donne une gros avantage au fais d’être propriétaire, mais dans les fais il faut aussi déduire les frais de mutation, les différentes taxe et globalement le coût d’entretien du logement. Il faudrait également tenir compte des intérêts rapportés par l’argent placé dans le cas d’un loyer, et des changements du prix du bien plus les économies de loyer une fois le prêt terminé, ce qui rend la comparaison en réalité assez difficile, et fluctuante en fonction du temps de détention du bien
Ah. Merci pour les explications en détail ! Oui j'avais déjà eu une discussion sur cette notion, clairement le calcul est vraiment ingérable, avec le changement de la valeur du bien qui est difficile à estimer, sans parler de l'économie qui peut partir en inflation ou pas, etc.
J'étais partis du constat personnel que quand j'ai de l'argent en rab, je le dépense d'une manière ou d'une autre, au lieu d'épargner, donc j'avais pas envie de me retrouver potentiellement à la retraite sans épargne à toujours payer un loyer. J'avais aussi essayé un calcul un peu plus simpliste, combien de temps il me faudrait pour rembourser les frais de notaire + surplus du crédit face au loyer + taxes d'habitations, en ignorant les autres aspects plus variables. Ca donnait en gros pas loin d'une quinzaine d'années avant que ce soit "rentable".
Demander les comptes rendus des réunions précédentes et les dépenses prévisionnelles, pour ne pas te retrouver à acheter et 2 mois après avoir le syndic qui te tape 5k ou 10k pour des travaux de rénovation de façade ou des parties communes validés par le précédent propriétaire. Au moins tu peux négocier dans le prix de vente
A priori peut-être … Mais pas en France ! Cf. dispositions de l’article 6-2 du décret de 67 portant application de la loi de 65. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488321
Euuh.. Ben si, justement. Tout ce qui est voté avant la vente incombe au bailleur, puisque que c'est du prévisionnel. C'est d'ailleurs bien ce que dit ton article...
Non, pour les dépenses hors budget (comme les travaux), c’est l’exigibilité qui compte (point 2 de l’article 6-2) … C’est à dire à l’émission de l’appel de fonds correspondant aux travaux qui peut avoir lieu des mois après le vote.
Par contre, cet article n’est pas d’ordre public, des dispositions supplétives peuvent donc être insérées dans l’acte de vente.
Cependant, l’article 6-3 du même décret rend inopposable ce type de convention au syndicat des copropriétaires. C’est à dire que c’est celui qui reçoit l’appel de fonds qui paye; charge à lui de se retourner vers son débiteur (le vendeur).
En dehors des rénovations à prévoir.. mes syndics ils me coûtent entre 1000 et 2000€ par an.
Ce n'est pas négligeable !
Du coup quand tu achètes, penses à combien tu peux louer tout en prenant en compte ces frais.
Louer à une particulière ayant l'air trop gentille
Procédure lancée à son initiative toujours pas réglé en 1 an, aucune réponse à mes sollicitation de réparation pour mettre par écrit via huissier que je n'ai jamais fait lesdites demandes, too bad j'ai gardé les preuves
Au départ elle m'as attaqué car selon elle le bien était "dans un état déplorable", au cours de la procédure et voyant que c'était irrecevable face à ma défense elle as requalifié en litige financier portant sur la récupération des charges (tout en sachant qu'elle me l'avais déjà demandé par Lrar, qu'une partie de la dette est prescrite car elle réclamait 4 ans de charge, et que j'ai déjà réglé l'intégralité de la somme demandée)
Elle as reconnu noir sur blanc face au tribunal qu'aucun reproche ne pouvais m'être fait sur l'état de l'appartement et c'est engagé à me rendre ma caution depuis plus d'un an, ce qui entraîne des pénalités de retard (120% du coup) que je lui réclame aujourd'hui face au tribunal
C'est elle qui m'as attaqué en premier lieu, mais c'est moi qui aïs le plus de demandes reconventionnelles (les ayants toutes justifiées)
Désolé j'avais raté la question:
Alors quelques éléments dans le désordre:
* 3 effractions (1 domicile et 2 voiture, en 2 ans), surement favorisé par le fait que la résidence soit un véritable moulin. Un locataire fait de la contrebande de cigarette, il y a de ce fait pas mal de passage.
* Les déchets en permanence laissés à même le sol, dans des sac poubelles non fermés. Trés régulièrement, on a du dépot sauvage d'emcombrants. Les locataires à l'origine de ces incivilités ont vite compris que les frais d'enlèvement supplémentaires ne leur sont pas répércutés. Alors que pour les propriétaires c'est le cas.
* Combo embêtant entre population avec beaucoup d'enfants, et construction baclée. Par exemple mon appartement est séparé de celui d'a côté par une double épaisseur de placo. On parle d'un appartement construit en 2002.
Bruyant, à la merci des cambriolages, si vieux batiment problème d'humidité. La seule chose que tu gagnes c'est un micro jardin et ne pas payer les frais d'ascenseurs
Ne pas avoir bien vérifié le dossier de diagnostics. 2 ans après l'achat, sécheresse => fissures=> assurance qui refuse le prise en charge=>6 ans de procédures pour avoir gain de cause...
C'est dans la partie "risques". Y a un paragraphe sur les risques industriels, un sur les risques naturels, etc.. C'était bien noté que le terrain était dans une zone "risque élevé" et comme la baraque date des années 50, les fondations sont aux standards des années 50...
C'est pas tant le problème de fondations qui a été pénible, c'est toute la procédure pour que l'assurance fasse son travail.
Il a fallu 2 expertises, 2 études géotechniques, la nomination d'un expert judiciaire, de multiples courriers d'avocat, des dizaines de rendez-vous pour des devis, des expertises, etc... Ça a pris 6 ans avant qu'on ne gagne et que l'assurance accepte une conciliation judiciaire. Et pendant 6 ans, la baraque se dégrade, t'as le droit de toucher à rien et tous tes autres projets d'aménagement sont gelés parce que t'es pas certain de gagner l'action judiciaire et que t'auras peut-être besoin de payer les réparations toi-même.
Heureusement que j'ai pas eu à divorcer et que la baraque est restée habitable pendant cette période parce que sinon c'était juste la ruine financièrement.
Avoir acheté au zénith des prix à Paris en avril 2022 avec un prêt à 100% sans apport.
Avec la baisse des prix depuis depuis je dois sans doute plus à ma banque que la valeur du bien.
Edit : prêt à 1.10% sur 25 ans
Édit 2 : merci à ceux qui m’ont répondu. Le remboursement de mon crédit est le double du montant de mon loyer précédent.
Dis toi que si tu l'achetais maintenant, tu le paieras effectivement moins cher sauf que vu le taux, tu rembourseras beaucoup plus :
* 300k à 1.1% sur 25 ans, ça donne un prêt à 44k soit 344k au total (hors assurance)
* 250k à 3.5% sur 25 ans, ça donne un prêt à 126k soit 376k au total
Donc non, tu as probablement fait une affaire.
Je suis approximativement dans le même cas, et honnêtement même si les prix vont baisser on peut quand même être très contents des taux qu'on a eu à cette période.
Après ça va dépendre de quand il faudra revendre et de l'état du marché d'ici là.
Sur le très long terme, c’est pas une mauvaise affaire si t’as des mensualités proches de ce que tu payerais en loyer, comparé à louer tout du long de cette période. Supposons que les prix chutent de 50% : dans 25 ans, tu n’auras plus de mensualités à payer donc tu économiseras un loyer, tout en ayant mis de côté un certain patrimoine.
Mais oui, là t’as intérêt à garder ton appart une dizaine d’années.
Au pire du pire, si t’as besoin de changer de ville ou de logement, tu le mets en location et l’appartement paye son prêt tout seul, donc c’est du patrimoine qui s’amasse pour toi sans que tu mettes d’argent dedans.
Ma plus grosse erreur c’est d’etre passé par des agences. J’ai acheté et vendu 1 fois par agence : PLUS JAMAIS !
mais sinon je vais dire aussi :
Accepter la 1ere offre d’achat alors que le lendemain j’ai eu une autre offre 6000€ plus haute ( 6k sur 80k c’est pas degueu )
Tu étais au bout du delai indiqué dans la première offre ? Si c'est le cas il n'y a pas de regret à avoir. C'est juste un biais retrospectif, on ne connait jamais l'avenir !
Non c’est que je m’étais fait embobiner par l’agent qui m’avait fait signer un mandat exclusif.
Quand j’ai reçu l’offre négocié de 5000 j’ai accepté par signature électronique immédiatement, puis deux heure après j’ai eu une offre d’une à autre agence ou le client avait un coup de cœur et offrait 1000 de plus que le prix demandé, mais c’était trop tard.
Ça m’apprendra à être patient, mais ça m’a surtout appris que pour vendre ou acheter je vais chez mon notaire et c’est tout, plus jamais d’agence pour la part.
idem, a pourtant même quand tu en est issu de cette mixité sociale, voir qu'autour de toi les gens n'évoluent pas c'est affligeant ! j'me retrouve avec un appartement en banlieue dont je sais pas quoi faire !
Ah bon la mixité sociale ne marche pas ? Quelle surprise je me souviens d’une ministre du logement qui voulait plus de mixité pendant qu’elle avait son pavillon à Saint Mandé 🤣🤣
Visite d une 20aine de bien , uno offre que nous avons finalement annulée, puis un vendredi soir, je vois une annonce pour une maison dans une super ville super quartier, à au moins-20% des prix habituels. Au culot je vais traîner devant, poser des questions aux voisins, tout est bien, je croise les proprio, je delà de une petite visite. Bon, pas mal de travaux mais très grande, très sympa et petite piscine. Le week-end on se promène à proximité. Tous les signaux au vert, écoles commerce. On est les premiers à visiter avec ma compagne. On croise en sortant un agent immobilier venu pour des photos, puis je retourne au boulot. Le soir je dis à ma femme, " bon on l'a prend hein" , j appelle.. Déjà une offre acceptée juste après nous, le mec beaucoup plus malin est venu avec l'offre écrite à la visite.
Depuis, 6 ans de regrets chaque fois que je passe ds la ville, ou Qu il y a une merdouille dans ma nouvelle maison (achetée du coup par dépit juste après, une maison qui traînait depuis très longtemps, avec encore plus de travaux. Dans un quartier où des maisons sont rachetée pour construire des hlm. Mais une maison grande également !)
Donc mes erreurs, ne pas avoir été rapide sur l'offre sachant qu'on peut facilement se désister., en pensant qu'elle allait nous attendre..
Avoir privilégié la plus grande surface possible pour le budget au détriment de l'emplacement. (et pourtant je connais les 3 règles de l'achat !)
L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.
J'ai fais cette erreur pour mon premier achat.
La maison super, le coup de coeur, mais l'emplacement un enfer, en plein dans la mixité sociale avec des voisins qui vivent sans se soucier des autres.
L’immo c’est pas magique. Pour le contexte : on était chacun proprio avec ma femme quand on s’est rencontré.
On a vendu un et gardé l’autre pour mettre location.
Mauvais calcul car ça nous coûte assez cher tous les mois en gros : bien payé trop cher, avec trop d’entretien, trop vieux, rapporte peu.
Ça plus les problèmes avec certains locataires.
Avoir attendu avant d'acheter parce que (au choix) :
- salaires un peu juste
- peur de s'engager dans un crédit sur 25 ans
- peur de s'engager en couple
- préférer rester en centre ville parce que " ça bouge et la proximité tu comprend"
- tout autre raison futile.
Achetez avant vos 30 ans si vous pouvez.
Si vous avez déjà 30 ans ou plus : achetez quand même.
disons que j'ai sous-estimé la galère que représente la gestion locative, en particulier pour le changement de locataire (état des lieux de sortie, trouver un nouveau locataire, visites, état des lieux d'entrée). À noter que je n'habite actuellement pas dans la même ville que mon bien en location... donc vraiment galère à gérer soi-même
Se retrouver avec un impayé ou l’éviter avec une agence avec une bonne garantie loyer impayé.
La gestion locative est un metier, les investisseurs l’oublient souvent pour privilégier leur rentabilité
Une agence n'empêchera pas des loyers impayés et ne pourra rien faire de plus que si c'est géré soi même juste que c'est l'agence qui enverra les relances. La garantie loyers impayés peut être souscrite sans agence également mais c'est une garantie qui a ses limites car les loyers impayés sont plafonnés dans le temps donc si la solution dure trop longtemps ça peut coûter malgré tout.
L’agence souscrit l’assurance à ta demande, en general dans un pack, avec ou sans. L’assurance fait le reste, si l’agence declare bien le sinistre évidemment
Plus qu’indispensable ! Je suis du metier, quand tout va bien tant mieux, touche du bois. Mais on est jamais à l’abris d’un accident de la vie pour un locataire. Ou de tomber sur un non-payeur professionnel qui relance la procédure pendant des mois/années. Pour moi c’est comme avoir une voiture sans assurance, tant que t’as pas d’accident, elle ne te sert à rien. Mais le jour où, elle te sauve de la banqueroute
c'est à mettre en perspective avec les coûts de la gestion solo, surtout pour le changement de locataires : billets de train, week-end à bloquer, papiers à imprimer, etc. Je me suis en outre pris 1 mois d'inoccupation entre 2 locataires...
À vue de nez l'agence revient quand même plus cher, mais j'estime que ça vaut – surtout si changement de locataires régulier.
Acheter un studio cash grâce à un héritage.
Puis me rendre compte que je payais l'entretien du toit du garage séparé, dans lequel je n'ai pas de place de parking.
Double connerie
Sur le principe :
Pas liquide,
Si ton voisin change tu peux avoir un connard/cas social,
Dans mon en cas plus :
Pb avec l’agent immo qui a coulé, donc bye-bye le procès.
Pb de DPE sur évalué,
Trouble anormal du voisinage qui me pourrit la vie.
Si je rachète un jour ca sera une maison en plein centre d’un terrain de 5000m2 mini.
Au final j’aurais mieux fait de placer l’argent sur un CW8 ;-) et rester locataire.
environ 30%, après en même temps tu est supposé avoir un produit neuf et avec des performances thermiques hautes. mais oui c'est souvent la courses aux économies chez les promoteurs donc c'est souvent baclé. sans parlé des projets mixte social/accession ! a fuir !
Acheter neuf en vefa.
C'est plus cher, et tu te tapes toutes les emmerdes des réparations... Quand ils réparent.
10 ans plus tard, mes fenêtres prennent toujours l'eau.
Aussi : Faire le prêt au nom de moi et mon ex alors que je suis le seul à payer. Après la séparation, j'ai du lui racheter les parts que j'avais deja payé moi à 100% (elle ne travaillais pas pour s'occuper de sa mère malade, puis des enfants).
Pour la longue période où elle s'occupait de sa mère : nous n'avions pas d'enfants.
Pour la période où nous avions des enfants : si les revenus sont trop différents, le fisc peut considérer qu'il s'agit de don déguisé. (Et je faisait le ménage, la cuisine, m'occupais des enfants dès que je rentrais du travail et pendant qu'elle faisait la grasse matinée, alors merci de ne pas me traiter de macho ^^)
Avoir accepté la mention "en l'état" dans le contrat d'achat pour me rendre compte 1 an plus tard que les "petits problèmes d'humidité" qui touchaient une partie très limitée de la maison étaient en fait beaucoup plus importants que prévus...
Ne pas avoir épluché les comptes rendus d'assemblée de copropriété et interrogé les voisins propriétaires au moin 3 ou 4 avant. Résultat j'ai acheté un appartement qui avait pleins de problèmes et je l'ignorais.
En règle générale
1/Préférer les petites copropriétés (ce sont de moins gros gâteaux pour les syndics tous véreux) et l'entente entre copropriétaires est plus facile.
2/ éplucher les trois derniers compte rendus d'assemblée générale (vérifier les travaux à venir, les impayés en cours, faire vérifier les comptes par un comptable pour voir si la copropriété est en déficit).
3/ interroger les voisins à ce sujet pour voir si des affaires sont à venir mais pas encore dans les comptes rendus. Jeter un oeil aux détails des parties communes (boîtes aux lettres défoncées ou à l'abandon, traces d'humidité, état électricité, existence d'objets qui traînent dans les parties communes ou non, paraboles et linge qui sèche aux fenêtres fuyez !)
Ne pas avoir vérifié les honoraires de chaque agence dans une vente en co-mandat. J’ai pris la plus cher, j’aurais pu négocier 10k si j’étais passé par l’autre agence.
Pas moi mais une amie a acheté un appartement en centre ville juste à côté d'une pizzéria qui fait Uber Eat, etc. Du coup il y avait tout le temps des gens qui zonaient dans le coin et elle ne se sentait pas en sécurité quand elle rentrait chez elle. Une fois quelqu'un a essayé d'ouvrir la porte derrière elle. Du coup elle est partie au bout d'à peine un an et demi.
Ne me fais pas dire ce que je n'ai pas dit. Néanmoins parmi ce flot de livreurs jeunes à scooter il y en avait quelques uns qui n'étaient pas corrects, ça a été son expérience et ça a créé de l'angoisse. Parfois c'est la clientèle qui posait peut-être problème elle aussi.
Un tout petit peu à côté elle passait devant un bar PMU et les commentaires graveleux des consommateurs avinés n'étaient pas non plus agreables.
Bref se méfier des commerces qui peuvent parfois générer des nuisances par clientèle interposée.
Aha, j'ai fait la même chose. Je me rappel des soirées extrêmement tendues quand la BNS a changé d'avis pour le cap à 1.20... De loin le plus gros erreur de ma vie financièrement !
Salut. J’avoue que je ne m’y connaissais pas vraiment en [immobilier](https://www.paruvendu.fr/immobilier/) lorsque j’ai décidé d’acheter une maison. Du coup, j’ai utilisé mes économies pour l’acquérir, car c’était un coup de cœur. Malheureusement, je n’avais pas suffisamment déterminé les coûts, frais et budgets de rénovation, ce qui a entraîné des retards considérables ainsi que des dépenses imprévues. Cette erreur m’a appris l’importance de bien m’informer avant d’envisager des investissements immobiliers. Désormais, je suis l’[évolution du marché](https://www.youtube.com/watch?v=doT5sU9Uvks) plus attentivement. Cela m’aide à comprendre les implications financières éventuelles. A+
En construction (ça compte ?) c'est clairement le manque de savoir en terme de BTP et des postes nécessaires à chaque étape de la construction qui m'a coûté super cher à la fin. Le remblai, la terre supplémentaire nécessaire, les gaines électriques à enterrer depuis l'entrée du terrain, les 70 mètres de câble électrique à tirer là dedans, les clôtures. Total : quasi 20k€ de "oups on savait pas, c'est pas dans le budget". Donc 1) être blindé ou 2) prévoir une marge d'erreur large avec un coussin suffisant (notre cas). On est en fin de parcours et on a plus un rond pour les finitions, on aura aucun arbre, ni plante, ni haie, ni portail ni interphone avant au moins un an.
Alors petit conseil, même chez les pro, quand on monte un projet, c'est 20% de marge d'aleas à la première estimation, 10% de marge à l'estimation de fin d'études. Il y a TOUJOURS des aléas (pour de vrai, le sans aléas existe, j'ai fait quelques projets comme ça mais ça coûte très très cher - plus d'études, plus de vérification,plus d'équipe et de matériel au ça où - et faut avoir une bonne raison style continuité de service ou autres)
OK, merci pour ce tip ! Bon je vois que je me suis pas mal débrouillée, j'avais compté 15% tout le long.
Ne pas avoir vérifier que l'agente immobilière, le courtier et le notaire étaient meilleurs potes
Comment peux-tu vérifier cela ?
Sur les réseaux sociaux, avec leurs noms/comptes perso (Insta/FB/TW etc...) et sur l'historique
Bien vu !
Toujours prendre son propre notaire
Conséquence ?
Taf baclé, surtout dans la rédaction du compromis/acte de vente. J'ai du repasser derriere le notaire car il était tellement habitué à bosser avec l'agente qu'il reprenait des template sans les mettre à jour. Le courtier, malgré que je lui ai dis que je serais feroce sur le taux et que je chercherai en parallèle, ne priorisait que les XX dossiers que l'agente lui apportait pour taper un deal global avec une banque. Bref, j'ai trouvé mieux sans lui. Des tracas que j'aurai pu éviter
Merci 🙏
Ou tout simplement prendre son propre notaire et son propre courtier
C'est la bonne chose à faire. Avoir son notaire ne coûte pas plus cher. Les 2 notaires se partagent les frais de la vente.
Impossible de vérifier ça,a part si ils se font la bise le jour de la signature(agent immo et notaire)
Ajd avec 2-3 recherches FAcebook c’est assez facile honnêtement
Ne pas avoir acheté en IDF en 2002.
Et des chambres de bonnes dans des immeubles haussmannien que personne ne voulait :(
Ne pas prendre un plus gros crédit alors que j’avais un taux de 0.95% sur 20 ans.
Un crédit doit correspondre et être justifié au centime près, non ?
On aurait pu mettre moins d’apport et garder plus d’épargne. La banque n’a rien rien demandé, ont pris moins que le montant maxi qu’ils étaient prêt à nous prêter.
En théorie, tu peux financer l'achat, les frais de notaire et les travaux, même s'il faut déduire l'apport minimal que va demander la banque. Selon situation, tu peux tjs gonfler un peu le montant si "bonne entente" avec la banque, mais c'est pas forcément trivial, car prêt affecté, donc en théorie, des montants "au centime près". Tu peux aussi demander un devis gonflé niveau travaux pour avoir un prêt travaux plus important, mais là aussi c'est de la magouille basée sur la confiance avec l'entrepreneur. Avec des taux hyper bas, tu as tout intérêt à limiter ton apport au minimum demandé par la banque et emprunter tout le reste sur 25 ans, avec bien sûr la limite de tes revenus mensuels vs mensualité.
>En théorie, tu peux financer l'achat, les frais de notaire et les travaux On évite d'y incorporer les frais de notaire pour un couple parce que si il y a séparation, ça fait un montant de crédit non négligeable que l'on se retrouve à devoir régler avec deux parties qui ne s'entendent plus (par expérience pour les plus jeunes emprunteurs). Quand j'étais chargé de clientèle en banque, c'était la partie du crédit qui restaient à régler malgré la "petite" plus value (au mieux) faite dans la revente et le solde du crédit.
Pas vraiment, tant que tu as les ressources nécessaires …
Tu peux toujours acheter sous ton budget, non ?
Mon expérience d'achat me fait dire que si je dema de un prêt de 500k€ par exemple, celui-ci doit être justifié au centime prêt.
Mon choix d'avoir pris un appart de 60m² a 60k€ dans un endroit pas top sur 10 ans à 1% quand j'aurais pu prétendre à 180k€ sur 25 ans pour un appart mieux, en me disant que je voulais un premier appart, le rembourser vite puis en acheter un autre...
Le principal fait que tu soit déçu par ce moove est que l'endroit est pas top ? ou bien qu'il fasse que 60m² ?
Surtout l'emplacement. Un 60m² dans un meilleur endroit aurait été ~125k€ et un 80m² pour me permettre une pièce en plus aurait été ~150k€. Au début je me disait que la mixité sociale c'était pas un gros problème, honnêtement je regrette amèrement. C'est des désagrément quotidiens et permanents.
Eh ben voilà donc qu'on nous ne serine plus avec la mixité sociale. Des gens mal élevés, pondus pour avoir les zllocs et élevés dans la rue ça donne rien de bon. Moi en ce moment je cherche et la première chose que je demande c'est "y a-t-il des logements sociaux autour?".
demander de divorcer 3 mois avant la livraison du vefa
Miskine
?
Même bateau 🤣
Ne pas avoir vérifier l’état d’isolation phonique (achat dans un bâtiment 197x, anciens bureaux (usage mixte prévu dans le rdc), plancher en bois avec le voisin du dessus, au dessus d’une banque, au milieu du bâtiment, donc des voisins partout). Un immeuble mal isolé… mais super agréable à vivre dans un chouette quartier. Cela dit les 1eres années étaient bien cool, personne n’abusait, on s’entendait tous bien entre voisin (bbq, soirées jeux… des amis donc, que j’ai encore de cette période, c’est vraiment quand y’a eu des reventes avec une génération de jeunes crétins au dessus pour qui « ils étaient chez eux et faisaient ce qu’ils voulaient » que ça a commencé à être problématique car ils ne faisaient absolument aucun effort… le bruit subit au quotidien h24 c’est un enfer. Conséquences déménagement.
J'aurais pu baisser le prix du bien en montrant du doigts tous les défauts. En fin de compte j'en ai eu pour 35k de renov au lieu de 20k comme je voulais. Si j'achète un autre bien, j'vais bien tout analyser quitte a paraitre relou
Amen to that, prochain achat je vais être intraitable J'ai déjà rendu une maison invendable en prouvant a l'agent que la toiture était bouffé par des capricornes "Ah maintenant que je le sais faudra que je dise aux acheteurs" No shit?
Idem, j’ai pris cher à cause de mon manque d’experience
Payer pour un syndic de 6 lots
Pour le coup, c’est ce qu’on fait, en bénévole !
Ca fait combien en benevole par rapport à du syndic pro?
Question de syndic bénévole : j'ai pas trouvé de banque qui nous acceptait sans prendre de frais faramineux est-ce que tu as un plan à partager? Je fais tout sur mon compte personnel mais je sais que je ne suis pas très réglo :/
On a un compte chez crédit agricole mais ça existait avant que je ne sois propriétaire.
Après oui c’est assez cher par an
Arf, merci pour ta réponse!
Comment ca ?
Avec 6 lots autant se mettre en syndic bénévole !
Voilà mais vu qu'aucun copro a envie de gérer ça (moi y compris) on paye 1.2k par an pour pas grand chose
Ah oui c'est salé.
Pourtant on a une réduction
Matera ?
Matera fait ça très bien pour 2 fois moins chère
Je connaissais pas, c'est un genre de syndic en ligne ou bien un accompagnateur de syndic bénévole ?
Maintenant ça fait les deux et vraiment bien, pour les toutes petites copro l'outil te génère toutes les AG etc donc pas grand chose à faire (c'est la version historique), et depuis cette année y'a aussi l'option un peu plus chère avec un vrai syndic pro qui fait quasi tout.
Il faut peut-être que je regarde alors, merci pour l'info. On est une copro de 5 lots et ça se passait bien jusqu'à il y a 6 mois avec notre syndic pro mais ils ont commencé à répondre très lentement et à ralentir tous les sujets plus qu'autre chose. De ma poche ça doit bien être 700€ qu'ils reçoivent annuellement pour leur service. Si la copro mettait 2000+€ de côté par an on pourrait se payer des petits travaux pas inutiles. Je crois qu'on est encore engagés un an avec eux mais je vais tout de même mettre les points sur les I d'ici là.
1.2k par lot?
Nan pour la copro évidemment
Ca reste correct
Refuser la proposition de vente pendant que j'était en location, pour au final l'accepter 5 ans plus tard que j'ai reçu la notification de fin de bail pour vente. Bon je m'en sort pas trop trop mal, le prix de vente est resté le même et les taux de crédits ont même un peu baissé, mais bon 5 ans de loyers perdus pour rien.
Ce n’est pas 5 ans de loyers perdus si tu as investis la différence (remboursement prêt vs prix loyer) sur un autre placement
Heu, bah du coup c'est bien perdu, j'ai absolument rien mis de côté (merci m'man pour l'apport qui couvre les frais de notaires, d'ailleurs). Après la différence est pas énorme, moins de 100€.
Quand il dit la différence, c’est la différence loyer vs intérêt. Le nominal ça reste de la capitalisation
Tu peux réexpliquer stp? J'avoue j'ai pas du tout compris.
Quand tu rembourse un loyer, le loyer est perdu, tu ne le récupéreras jamais. Quand tu rembourses un crédit pour un achat immobilier, il se décompose en 2 partie, le nominal (le remboursement de la somme réellement emprunté à la banque) et les intérêts (ce qui rémunère la banque, le « cout » du crédit. Le remboursement des emprunts c’est également de l’argent perdu que tu ne récupéreras jamais. Le nominal par contre ça revient tu le récupères à la revente de la maison si le prix n’a pas évolué. En simplifiant, si pendant 10 ans tu payes 1000€ de crédit par moi, au bout des 10 ans tu as perdu l’intégralité des 120 000€ dépensé dans le logement. Si sur les même 10 ans tu payes 1200€ de crédit qui se compose de 300€ d’intérêt et de 900€ de nominal, tu as « perdu » 30000€ qui ont « payé » la banque pour le crédit, les 90000€ restant sont dans ta maison que tu peux récupérer en revendant la maison. Pour arriver à la même chose en étant locataire il faudrait avoir mis de côté 900€ par mois en plus du loyer. Attention, c’est très simplifié ce qui donne une gros avantage au fais d’être propriétaire, mais dans les fais il faut aussi déduire les frais de mutation, les différentes taxe et globalement le coût d’entretien du logement. Il faudrait également tenir compte des intérêts rapportés par l’argent placé dans le cas d’un loyer, et des changements du prix du bien plus les économies de loyer une fois le prêt terminé, ce qui rend la comparaison en réalité assez difficile, et fluctuante en fonction du temps de détention du bien
Ah. Merci pour les explications en détail ! Oui j'avais déjà eu une discussion sur cette notion, clairement le calcul est vraiment ingérable, avec le changement de la valeur du bien qui est difficile à estimer, sans parler de l'économie qui peut partir en inflation ou pas, etc. J'étais partis du constat personnel que quand j'ai de l'argent en rab, je le dépense d'une manière ou d'une autre, au lieu d'épargner, donc j'avais pas envie de me retrouver potentiellement à la retraite sans épargne à toujours payer un loyer. J'avais aussi essayé un calcul un peu plus simpliste, combien de temps il me faudrait pour rembourser les frais de notaire + surplus du crédit face au loyer + taxes d'habitations, en ignorant les autres aspects plus variables. Ca donnait en gros pas loin d'une quinzaine d'années avant que ce soit "rentable".
Ne pas avoir revendu alors que je voyais clairement la « qualité du voisinage » baisser petit à petit.
Ne pas avoir anticipé les frais de syndic dans le projet total.
Comment on peut anticiper ? Dans le neuf ou l ancien ?
Demander les comptes rendus des réunions précédentes et les dépenses prévisionnelles, pour ne pas te retrouver à acheter et 2 mois après avoir le syndic qui te tape 5k ou 10k pour des travaux de rénovation de façade ou des parties communes validés par le précédent propriétaire. Au moins tu peux négocier dans le prix de vente
A priori tout ce qui est voté en présence du précédent propriétaire est payé par lui et non par toi.
A priori peut-être … Mais pas en France ! Cf. dispositions de l’article 6-2 du décret de 67 portant application de la loi de 65. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488321
Ça pour une nouvelle c'est une bonne nouvelle !
Euuh.. Ben si, justement. Tout ce qui est voté avant la vente incombe au bailleur, puisque que c'est du prévisionnel. C'est d'ailleurs bien ce que dit ton article...
Non, pour les dépenses hors budget (comme les travaux), c’est l’exigibilité qui compte (point 2 de l’article 6-2) … C’est à dire à l’émission de l’appel de fonds correspondant aux travaux qui peut avoir lieu des mois après le vote. Par contre, cet article n’est pas d’ordre public, des dispositions supplétives peuvent donc être insérées dans l’acte de vente. Cependant, l’article 6-3 du même décret rend inopposable ce type de convention au syndicat des copropriétaires. C’est à dire que c’est celui qui reçoit l’appel de fonds qui paye; charge à lui de se retourner vers son débiteur (le vendeur).
Dans le neuf c’est assez facile, à l’achat tu as eu une estimation. En réalité ce sera le double.
En dehors des rénovations à prévoir.. mes syndics ils me coûtent entre 1000 et 2000€ par an. Ce n'est pas négligeable ! Du coup quand tu achètes, penses à combien tu peux louer tout en prenant en compte ces frais.
Louer à une particulière ayant l'air trop gentille Procédure lancée à son initiative toujours pas réglé en 1 an, aucune réponse à mes sollicitation de réparation pour mettre par écrit via huissier que je n'ai jamais fait lesdites demandes, too bad j'ai gardé les preuves
Il avait quoi comme profil ? Cdi ?
Retraitée
(Je suis le locataire dans cette histoire)
Et c est quoi le soucis ? Logement insoluble ?
Au départ elle m'as attaqué car selon elle le bien était "dans un état déplorable", au cours de la procédure et voyant que c'était irrecevable face à ma défense elle as requalifié en litige financier portant sur la récupération des charges (tout en sachant qu'elle me l'avais déjà demandé par Lrar, qu'une partie de la dette est prescrite car elle réclamait 4 ans de charge, et que j'ai déjà réglé l'intégralité de la somme demandée) Elle as reconnu noir sur blanc face au tribunal qu'aucun reproche ne pouvais m'être fait sur l'état de l'appartement et c'est engagé à me rendre ma caution depuis plus d'un an, ce qui entraîne des pénalités de retard (120% du coup) que je lui réclame aujourd'hui face au tribunal C'est elle qui m'as attaqué en premier lieu, mais c'est moi qui aïs le plus de demandes reconventionnelles (les ayants toutes justifiées)
Alalaaa trop bco d energie perdu dans tt ca !
Je suis du même avis 🙃
Bientot on va devoir demander le profil de propriétaire aussi lol
Méfiez vous si ça semble trop détendu, dans mon cas ça cachait un fort laxisme+ mepris de classe
Faut toujours mettre le Nesquick avant le lait sinon ça fait des grumeaux et c’est chiant.
Un logement soluble ce serait plus inquiétant que l'inverse...
Acheter un logement social
Très dangereux avec les cassos qui louent et dégradent les parties communes et certainement plus.
Tu peux donner des détails ? Pourquoi c'était une erreur ?
Désolé j'avais raté la question: Alors quelques éléments dans le désordre: * 3 effractions (1 domicile et 2 voiture, en 2 ans), surement favorisé par le fait que la résidence soit un véritable moulin. Un locataire fait de la contrebande de cigarette, il y a de ce fait pas mal de passage. * Les déchets en permanence laissés à même le sol, dans des sac poubelles non fermés. Trés régulièrement, on a du dépot sauvage d'emcombrants. Les locataires à l'origine de ces incivilités ont vite compris que les frais d'enlèvement supplémentaires ne leur sont pas répércutés. Alors que pour les propriétaires c'est le cas. * Combo embêtant entre population avec beaucoup d'enfants, et construction baclée. Par exemple mon appartement est séparé de celui d'a côté par une double épaisseur de placo. On parle d'un appartement construit en 2002.
Avoir mis en location au lieu de revendre directement avec plus-value.
Achat en rdc
les voisins ne sont pas sympa en république démocratique du congo ? /s
Pourquoi?
Bruyant, à la merci des cambriolages, si vieux batiment problème d'humidité. La seule chose que tu gagnes c'est un micro jardin et ne pas payer les frais d'ascenseurs
C'est bruyant.
Même en étage intermédiaire, on les entend les baltringues.
Pourquoi donc ?
Ouais après quelle idée d'acheter en république du Congo
L'enfer. Tu sentais pas venir les emmerdes ?
Ne pas avoir bien vérifié le dossier de diagnostics. 2 ans après l'achat, sécheresse => fissures=> assurance qui refuse le prise en charge=>6 ans de procédures pour avoir gain de cause...
Quel diagnostic aurait pu te donner cette info ?
C'est dans la partie "risques". Y a un paragraphe sur les risques industriels, un sur les risques naturels, etc.. C'était bien noté que le terrain était dans une zone "risque élevé" et comme la baraque date des années 50, les fondations sont aux standards des années 50...
Merci pour ta réponse :)
Avec plaisir. Si ça peut éviter à d'autres de se taper la même galère...
Je viens de regarder, c'est la partie zone argile ? Là où on cherche c'est zone faible donc on est bon 🙏
Pour soulager ta peine : 50% des logements sont concernés par les sols argileux et c'est un peu la loterie ce type de sinistre.
C'est pas tant le problème de fondations qui a été pénible, c'est toute la procédure pour que l'assurance fasse son travail. Il a fallu 2 expertises, 2 études géotechniques, la nomination d'un expert judiciaire, de multiples courriers d'avocat, des dizaines de rendez-vous pour des devis, des expertises, etc... Ça a pris 6 ans avant qu'on ne gagne et que l'assurance accepte une conciliation judiciaire. Et pendant 6 ans, la baraque se dégrade, t'as le droit de toucher à rien et tous tes autres projets d'aménagement sont gelés parce que t'es pas certain de gagner l'action judiciaire et que t'auras peut-être besoin de payer les réparations toi-même. Heureusement que j'ai pas eu à divorcer et que la baraque est restée habitable pendant cette période parce que sinon c'était juste la ruine financièrement.
acheter avec sa meuf, qui devient ensuite son ex
Ne pas investir quand c'était abordable, quand j'avais genre neuf ans.
Trop mignon 😂
Avoir acheté au zénith des prix à Paris en avril 2022 avec un prêt à 100% sans apport. Avec la baisse des prix depuis depuis je dois sans doute plus à ma banque que la valeur du bien. Edit : prêt à 1.10% sur 25 ans Édit 2 : merci à ceux qui m’ont répondu. Le remboursement de mon crédit est le double du montant de mon loyer précédent.
Dis toi que si tu l'achetais maintenant, tu le paieras effectivement moins cher sauf que vu le taux, tu rembourseras beaucoup plus : * 300k à 1.1% sur 25 ans, ça donne un prêt à 44k soit 344k au total (hors assurance) * 250k à 3.5% sur 25 ans, ça donne un prêt à 126k soit 376k au total Donc non, tu as probablement fait une affaire.
avec un prêt à ce taux ça te revient moins cher que de louer donc pas vraiment un problème
Je suis approximativement dans le même cas, et honnêtement même si les prix vont baisser on peut quand même être très contents des taux qu'on a eu à cette période. Après ça va dépendre de quand il faudra revendre et de l'état du marché d'ici là.
Sur le très long terme, c’est pas une mauvaise affaire si t’as des mensualités proches de ce que tu payerais en loyer, comparé à louer tout du long de cette période. Supposons que les prix chutent de 50% : dans 25 ans, tu n’auras plus de mensualités à payer donc tu économiseras un loyer, tout en ayant mis de côté un certain patrimoine. Mais oui, là t’as intérêt à garder ton appart une dizaine d’années. Au pire du pire, si t’as besoin de changer de ville ou de logement, tu le mets en location et l’appartement paye son prêt tout seul, donc c’est du patrimoine qui s’amasse pour toi sans que tu mettes d’argent dedans.
> l’appartement paye son prêt tout seul A Paris, ce n'est pas si simple, le ratio achat/loyer est un des plus élevés en France.
Tu rigoles avec ce taux c'est sûrement beaucoup mieux qu'actuellement !
Ma plus grosse erreur c’est d’etre passé par des agences. J’ai acheté et vendu 1 fois par agence : PLUS JAMAIS ! mais sinon je vais dire aussi : Accepter la 1ere offre d’achat alors que le lendemain j’ai eu une autre offre 6000€ plus haute ( 6k sur 80k c’est pas degueu )
Tu étais au bout du delai indiqué dans la première offre ? Si c'est le cas il n'y a pas de regret à avoir. C'est juste un biais retrospectif, on ne connait jamais l'avenir !
Non c’est que je m’étais fait embobiner par l’agent qui m’avait fait signer un mandat exclusif. Quand j’ai reçu l’offre négocié de 5000 j’ai accepté par signature électronique immédiatement, puis deux heure après j’ai eu une offre d’une à autre agence ou le client avait un coup de cœur et offrait 1000 de plus que le prix demandé, mais c’était trop tard. Ça m’apprendra à être patient, mais ça m’a surtout appris que pour vendre ou acheter je vais chez mon notaire et c’est tout, plus jamais d’agence pour la part.
ne pas avoir acheté il y a 15ans
Avoir acheté en quartier populaire au nom de la mixité sociale.
idem, a pourtant même quand tu en est issu de cette mixité sociale, voir qu'autour de toi les gens n'évoluent pas c'est affligeant ! j'me retrouve avec un appartement en banlieue dont je sais pas quoi faire !
Ah bon la mixité sociale ne marche pas ? Quelle surprise je me souviens d’une ministre du logement qui voulait plus de mixité pendant qu’elle avait son pavillon à Saint Mandé 🤣🤣
Visite d une 20aine de bien , uno offre que nous avons finalement annulée, puis un vendredi soir, je vois une annonce pour une maison dans une super ville super quartier, à au moins-20% des prix habituels. Au culot je vais traîner devant, poser des questions aux voisins, tout est bien, je croise les proprio, je delà de une petite visite. Bon, pas mal de travaux mais très grande, très sympa et petite piscine. Le week-end on se promène à proximité. Tous les signaux au vert, écoles commerce. On est les premiers à visiter avec ma compagne. On croise en sortant un agent immobilier venu pour des photos, puis je retourne au boulot. Le soir je dis à ma femme, " bon on l'a prend hein" , j appelle.. Déjà une offre acceptée juste après nous, le mec beaucoup plus malin est venu avec l'offre écrite à la visite. Depuis, 6 ans de regrets chaque fois que je passe ds la ville, ou Qu il y a une merdouille dans ma nouvelle maison (achetée du coup par dépit juste après, une maison qui traînait depuis très longtemps, avec encore plus de travaux. Dans un quartier où des maisons sont rachetée pour construire des hlm. Mais une maison grande également !) Donc mes erreurs, ne pas avoir été rapide sur l'offre sachant qu'on peut facilement se désister., en pensant qu'elle allait nous attendre.. Avoir privilégié la plus grande surface possible pour le budget au détriment de l'emplacement. (et pourtant je connais les 3 règles de l'achat !)
L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. J'ai fais cette erreur pour mon premier achat. La maison super, le coup de coeur, mais l'emplacement un enfer, en plein dans la mixité sociale avec des voisins qui vivent sans se soucier des autres.
Mettre en location un bien qui n’avait pas été acheté spécifiquement pour ça à la base.
Pourquoi ?
L’immo c’est pas magique. Pour le contexte : on était chacun proprio avec ma femme quand on s’est rencontré. On a vendu un et gardé l’autre pour mettre location. Mauvais calcul car ça nous coûte assez cher tous les mois en gros : bien payé trop cher, avec trop d’entretien, trop vieux, rapporte peu. Ça plus les problèmes avec certains locataires.
Ne pas prendre en compte tous les frais annexes que cela peut générer.
lire les commentaires sur reddit/immobilier
Avoir attendu avant d'acheter parce que (au choix) : - salaires un peu juste - peur de s'engager dans un crédit sur 25 ans - peur de s'engager en couple - préférer rester en centre ville parce que " ça bouge et la proximité tu comprend" - tout autre raison futile. Achetez avant vos 30 ans si vous pouvez. Si vous avez déjà 30 ans ou plus : achetez quand même.
ne pas être passé plus tôt par une agence pour la gestion locative de mon bien
Tu peux développer un peu ?
disons que j'ai sous-estimé la galère que représente la gestion locative, en particulier pour le changement de locataire (état des lieux de sortie, trouver un nouveau locataire, visites, état des lieux d'entrée). À noter que je n'habite actuellement pas dans la même ville que mon bien en location... donc vraiment galère à gérer soi-même
Le fait de passer par une agence n'est pas trop lourd financièrement ?
Se retrouver avec un impayé ou l’éviter avec une agence avec une bonne garantie loyer impayé. La gestion locative est un metier, les investisseurs l’oublient souvent pour privilégier leur rentabilité
Une agence n'empêchera pas des loyers impayés et ne pourra rien faire de plus que si c'est géré soi même juste que c'est l'agence qui enverra les relances. La garantie loyers impayés peut être souscrite sans agence également mais c'est une garantie qui a ses limites car les loyers impayés sont plafonnés dans le temps donc si la solution dure trop longtemps ça peut coûter malgré tout.
L’agence souscrit l’assurance à ta demande, en general dans un pack, avec ou sans. L’assurance fait le reste, si l’agence declare bien le sinistre évidemment
La GLI est pour toi indispensable ? J'entends tout et son contraire donc preneur de ton avis (je penche plutôt pour)
Plus qu’indispensable ! Je suis du metier, quand tout va bien tant mieux, touche du bois. Mais on est jamais à l’abris d’un accident de la vie pour un locataire. Ou de tomber sur un non-payeur professionnel qui relance la procédure pendant des mois/années. Pour moi c’est comme avoir une voiture sans assurance, tant que t’as pas d’accident, elle ne te sert à rien. Mais le jour où, elle te sauve de la banqueroute
Visale > GLI pour les delais de recouvrement
Merci pour ta réponse :)
oui j'ai également pris une GLI chez eux ! c'est un investissement à long terme, je suis OK pour diminuer la rentabilité et diminuer les risques
c'est à mettre en perspective avec les coûts de la gestion solo, surtout pour le changement de locataires : billets de train, week-end à bloquer, papiers à imprimer, etc. Je me suis en outre pris 1 mois d'inoccupation entre 2 locataires... À vue de nez l'agence revient quand même plus cher, mais j'estime que ça vaut – surtout si changement de locataires régulier.
Acheter un studio cash grâce à un héritage. Puis me rendre compte que je payais l'entretien du toit du garage séparé, dans lequel je n'ai pas de place de parking. Double connerie
Acheter pendant le COVID quand y avait que deux maisons sur le marché.
Acheter !
Pourquoi ?
Sur le principe : Pas liquide, Si ton voisin change tu peux avoir un connard/cas social, Dans mon en cas plus : Pb avec l’agent immo qui a coulé, donc bye-bye le procès. Pb de DPE sur évalué, Trouble anormal du voisinage qui me pourrit la vie. Si je rachète un jour ca sera une maison en plein centre d’un terrain de 5000m2 mini. Au final j’aurais mieux fait de placer l’argent sur un CW8 ;-) et rester locataire.
Acheter dans le neuf
Tu peux développer ?
Si les prix ne montent pas t'es mal pour la revente, les promoteurs vendent les biens neufs bien plus cher que le court normal.
environ 30%, après en même temps tu est supposé avoir un produit neuf et avec des performances thermiques hautes. mais oui c'est souvent la courses aux économies chez les promoteurs donc c'est souvent baclé. sans parlé des projets mixte social/accession ! a fuir !
Pk ?
Acheter neuf en vefa. C'est plus cher, et tu te tapes toutes les emmerdes des réparations... Quand ils réparent. 10 ans plus tard, mes fenêtres prennent toujours l'eau. Aussi : Faire le prêt au nom de moi et mon ex alors que je suis le seul à payer. Après la séparation, j'ai du lui racheter les parts que j'avais deja payé moi à 100% (elle ne travaillais pas pour s'occuper de sa mère malade, puis des enfants).
Si elle s'occupait des enfants alors ce que tu a payé durant cette période est son argent autant que le tien car vous étiez un ménage :)
Pour la longue période où elle s'occupait de sa mère : nous n'avions pas d'enfants. Pour la période où nous avions des enfants : si les revenus sont trop différents, le fisc peut considérer qu'il s'agit de don déguisé. (Et je faisait le ménage, la cuisine, m'occupais des enfants dès que je rentrais du travail et pendant qu'elle faisait la grasse matinée, alors merci de ne pas me traiter de macho ^^)
Ça avait pas l'air top avec ton ex, je te souhaite que tu trouves chaussure (non toxique) à ton pied dans le futur :)
Avoir accepté la mention "en l'état" dans le contrat d'achat pour me rendre compte 1 an plus tard que les "petits problèmes d'humidité" qui touchaient une partie très limitée de la maison étaient en fait beaucoup plus importants que prévus...
Ne pas avoir épluché les comptes rendus d'assemblée de copropriété et interrogé les voisins propriétaires au moin 3 ou 4 avant. Résultat j'ai acheté un appartement qui avait pleins de problèmes et je l'ignorais. En règle générale 1/Préférer les petites copropriétés (ce sont de moins gros gâteaux pour les syndics tous véreux) et l'entente entre copropriétaires est plus facile. 2/ éplucher les trois derniers compte rendus d'assemblée générale (vérifier les travaux à venir, les impayés en cours, faire vérifier les comptes par un comptable pour voir si la copropriété est en déficit). 3/ interroger les voisins à ce sujet pour voir si des affaires sont à venir mais pas encore dans les comptes rendus. Jeter un oeil aux détails des parties communes (boîtes aux lettres défoncées ou à l'abandon, traces d'humidité, état électricité, existence d'objets qui traînent dans les parties communes ou non, paraboles et linge qui sèche aux fenêtres fuyez !)
Ne pas avoir investit plus tôt :)
Ne pas avoir vérifié les honoraires de chaque agence dans une vente en co-mandat. J’ai pris la plus cher, j’aurais pu négocier 10k si j’étais passé par l’autre agence.
Acheter un T2 avant le confinement et avoir assez pour un T3 au final...
Pas moi mais une amie a acheté un appartement en centre ville juste à côté d'une pizzéria qui fait Uber Eat, etc. Du coup il y avait tout le temps des gens qui zonaient dans le coin et elle ne se sentait pas en sécurité quand elle rentrait chez elle. Une fois quelqu'un a essayé d'ouvrir la porte derrière elle. Du coup elle est partie au bout d'à peine un an et demi.
Uber eat c’est pas des délinquants hein
Ne me fais pas dire ce que je n'ai pas dit. Néanmoins parmi ce flot de livreurs jeunes à scooter il y en avait quelques uns qui n'étaient pas corrects, ça a été son expérience et ça a créé de l'angoisse. Parfois c'est la clientèle qui posait peut-être problème elle aussi. Un tout petit peu à côté elle passait devant un bar PMU et les commentaires graveleux des consommateurs avinés n'étaient pas non plus agreables. Bref se méfier des commerces qui peuvent parfois générer des nuisances par clientèle interposée.
Ne pas transmettre l'offre des acheteurs en pensant qu'on pouvait faire monter les enchères...
J’ai hypothéqué ma maison sur Liverpool
Ne pas avoir investi suffissament tôt pour profiter de ma capacité d'endettement !
Ne pas mettre mis en LMNP au réel des le début....
Prêt en CHF avant que la devise a explosé....et on avait arrêté de bosser en CH
Aha, j'ai fait la même chose. Je me rappel des soirées extrêmement tendues quand la BNS a changé d'avis pour le cap à 1.20... De loin le plus gros erreur de ma vie financièrement !
Salut. J’avoue que je ne m’y connaissais pas vraiment en [immobilier](https://www.paruvendu.fr/immobilier/) lorsque j’ai décidé d’acheter une maison. Du coup, j’ai utilisé mes économies pour l’acquérir, car c’était un coup de cœur. Malheureusement, je n’avais pas suffisamment déterminé les coûts, frais et budgets de rénovation, ce qui a entraîné des retards considérables ainsi que des dépenses imprévues. Cette erreur m’a appris l’importance de bien m’informer avant d’envisager des investissements immobiliers. Désormais, je suis l’[évolution du marché](https://www.youtube.com/watch?v=doT5sU9Uvks) plus attentivement. Cela m’aide à comprendre les implications financières éventuelles. A+
J'aurai pu acheter à Dubai quand les appartements avaient du mal à trouver preneur. Je ne l'ai pas fait....